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新型冠状病毒影响下二手房屋买卖交易渡“疫”法律指引

2020-02-20 18:02:12 作者:房知家 来源:乐清房知家网 点击 评论

原本春节期间是既往二手房买卖交易市场的黄金期,但是今年对于二手房市场而言春节却变成了“春劫”。按照目前疫情发展的事态来看,多地复工时间大多不得早于2月10日,对于二手房交易市场目前各房屋中介的二手房销售基本停摆。目前有部分中介推出了“线上买房”、“线上看房”等互联网交易模式,但是值得注意的是,二手房与一手房不同,大部分的交易流程都需要线下作业,比如公证、面签、过户等,完全线上完成不大可能。毫不夸张的说,二手房市场正进入一个非常罕见的“0”交易期。对于二手房市场而言,疫情不仅影响了春节期间乃至第一季度的签单,对已经签单的二手房买卖合同的履行也会有巨大影响。


面对疫情肆虐,参考2003年非典结束后社会的状态,二手房市场交易跟经济状况问题都需要较长恢复期,而无论是企业还是个人,在疫情期间最大的问题肯定就是经济状况的恢复。由于复工期延长、社会经济受重创,购房者经济状况恶化,合同履行势必受到影响。此外,根据非典疫情期间的经营来看,疫情期间属于不可抗力的范畴,已经签订的二手房买卖合同的履行也会成为难题。


二手房交易在渡过“新冠状病毒”疫情期间,到底需要注意哪些法律问题?本文将分别从买方、卖方及中介方三方分别论述:


- 渡“疫”指南之中介篇 -


问题一:房屋买卖合同(居间)合同因“疫情”影响,买卖双方援引“不可抗力条款”解除合同,中介费是否还能收取?


结论:中介费可收取。


且先不论买卖双方在疫情期间援引不可抗力解除房屋买卖合同的正当性与否。根据《合同法》第424条规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”因此。房地产中介在二手房交易中的角色定位是促成买卖双方签订房屋买合同的居间服务,法律规定居间服务系以促成房屋交易合同签订视为完成。虽然实践当中中介在二手房交易中绝不是单纯只起到促成签订合同的作用,为了促成合同的顺利履行,中介可能会在通知买卖双方交易、代办按揭贷款等阶段为买卖双方继续提供服务。但是中介费收取的时间节点在买卖及中介三方没有特别约定情况下,仍然是以买卖双方签订合同之日为准。因此即使买卖双方在疫情期间解除了买卖合同,也应当按照合同约定向中介支付中介费。


问题二:如果中介与买卖双方签订了《按揭服务协议》等协议的,受疫情影响期间,中介应当尽到哪些通知义务?


结论:对于疫情期间由于各行业未复工之前无法办理相关手续或进行相关服务的,应当以书面方式(如快递、实名制手机短信、发EMAL邮件等)及时通知买卖双方,避免造成各方损失扩大化。


根据《合同法》第118条的规定:“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并且应当在合理期限内提供证明”。在新冠状病毒疫情期间,由于复工时间较长导致办理银行面签、过户等均受到影响,如果中介约定为买卖双方提供上述买卖合同履行过程中的相关服务的,基于诚实信用原则,应当与买卖双方积极联系,及时通知买卖双方延期办理的情况,并发出书面通知,以备证明在疫情发生时采取了相应措施,防止各方损失扩大化,否则可能推定中介方负有过错责任。


问题三:对于中介近期采取的“线上销售”,应当注意哪些合规风险?


结论:主要是注意在“线上推广”“合同签署”两个方面的问题。


第一、房源推广阶段。由于多地政府已经发布通知,停止一切线下销售行为,房产中介门店暂停营业,待疫情过后再自行恢复。近期采取线上销售模式的中介应当注意以下几点:首先,线上沟通需要更加谨慎,谨慎随意承诺、诱导性销售或虚假宣传。因为线上销售,一般采取微信、QQ聊天或者语音通话等方式,电子媒介上销售或形成电子证据,因此中介销售人员的语言注意程度应当要高于平时线下销售的注意程度,防止留下不利于中介的证据;此外,避免在线上约访客户,违规带客户在疫情期间看房。


第二、合同签订阶段。如果线上新成交或者部分老客户需要签订补充协议,可以采取邮寄结合视频签约或者使用电子协议等非面对面方式先签约,重点在于保障签约的有效性。


- 渡“疫”指南之买卖双方篇 -


问题一:疫情发生是否属于不可抗力,能否援引“不可抗力条款”解除房屋买卖合同,双方免责?


结论:不可抗力条款并不一定构成解除合同的依据,具体要看是否影响合同根本目的的实现。如果暂时无法履行的,那么疫情结束应当继续履行;如果疫情致使买卖双方部分无法履行的,则免除部分义务的责任;如果疫情致使买卖双方合同全部义务不能履行的,则可以解除合同,双方免责。


所谓不可抗力,是指当事人在订立合同时不可预见、对其发生及后果不能避免并不能克服的事件。我国《民法总则》及《合同法》均有明文规定。具体而言,不可抗力由三个构成要素:


第一,该事件是当事人在订立合同时不可能预见的(如果当时能够预见则只能是风险);


第二,该事件是在合同履行期间发生的;


第三,该事件的发生和后果是不能避免不可克服的;


第四,该事件不是当事人的疏忽或过失而造成的偶发事件。同2003年的非典一样,新型冠状病毒是目前人类不为所知的新生事物,其带来的一系列社会、经济问题都是不能预见、不可避免、不能克服的,因此,新型冠状病毒属“不可抗力”。但对于企业、个人在疫情时期不履行合同应否承担违约责任,不能一概而论,关键是看疫情对履约产生了何种影响。


根据《合同法》第九十四条规定,“不可抗力”系合同解除的法定条件。而房屋买卖合同的履行难免会受疫情影响,但恐怕不至于从根本上导致交易合同不能实现。因此对于房屋买卖合同中不可抗力的运用应当根据《合同法》第117条之规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外,当事人延迟履行后发生不可抗力的,不能免除责任。”


因此,买卖双方因新型冠状病毒疫情延迟履约的,应可免责,但如果以此为由解除合同,则须提供确因疫情致使不能履行合同的证明,否则还应承担相应的违约责任。


问题二:疫情发生后,买卖双方应尽的义务是什么?


结论:由于疫情属于不可抗力,在疫情期间合同无法履行,那么作为合同当事人应当尽的义务分为两类:一是履行义务方有通知义务、证明义务、采取合理措施防止损失扩大的义务;二是接到通知方,负有接到通知后配合采取适当措施避免或减少损失的义务。


第一、通知义务。在疫情发生后在买卖合同履行阶段目前的义务方,应当及时向对方发送通知,以便对方对已经发生的情况作出评估,采取措施减轻不可抗力造成的损失,以便合同双方采取继续履行、变更合同或者解除合同的应变措施。


第二、双方均应当合理配合,积极采取措施防止损失扩大,对于采取措施不当的,扩大部分不能要求免责。


问题三:疫情结束后,买方或卖方是否可以根据情势变更原则请求变更房屋买卖合同?


结论:一般情况下,买方或卖方不可以援引情势变更原则变更房屋买卖合同,但是除双方达成一致约定同意变更,或者疫情极端严重造成房地产市场大幅度下降显失公平的除外。


所谓情势变更,是指合同依法有效成立后,全面履行前,因不可归责于当事人的原因,使合同赖以成立的基础或环节发生当事人预料不到的重大变化,若继续维持合同的原有效力则显失公平,受不利影响的一方当事人有权请求变更或解除合同的法律制度。该制度规定在最高人民法院《合同法司法解释(二)》第26条中。对于情势变更原则而言,新型冠状病毒疫情对于大部分即时性的合同来说有较大的援引该原则的空间。但是对于房屋买卖合同而言,还需要具体分析:


第一、房屋买卖合同的基础是否发生异常变动。“情势”即作为合同基础的一切客观事实;“情势变更”,即合同基础在客观上的异常变动。房屋买卖合同作为双务合同,卖方以让渡房屋所有权换取房款,而买方以让渡房款为代价换取房屋所有权。对于房屋的价值(房款)是整个合同交易的基础,对于房价受市场调节,并非以买方个人的经济实力为判断标准,如果疫情对于国内一定范围内的经济状况造成了极大的影响,致使该范围内房价普遍大幅则可以视为房屋交易的基础遭到了破坏,如果疫情结束后继续履行合同则是可能对于买方而言是显失公平的,那么买方可以援引该制度请求变更或者解除合同。


由于房屋买卖合同并非即时结清的即时性合同,一般来讲履行的周期比较长。而疫情只是暂时的,并没证据表明已经造成了房价的大幅度下跌,因此如果此时买方或卖方期望通过援引该原则而变更或解除合同,则可能会面临逾期违约的风险。


第二、维持合同效力是否造成显失公平的后果。房屋买卖合同本质上还是双务合同,对于疫情产生之后,对于合同无法正常履行,无论买卖双方哪一方实际都是受害者。对于显失公平的判断,一般是以下列情形作出:首先,情势变更使得双方当事人的利害关系发生重大变动,如果仅凭房价下跌买方受损而请求援引情势变更,则另一方卖方则会受到损害;其次,房价本身在剧烈波动中,房屋买卖双方对于房价实际上波动范围也是有一定心理预期的,房价并不是一个相对稳定的价格环境,对于买卖双方应当有合理的商业风险预期,从双方约定的违约金可以预估对于风险的接受能力。此时,对于未超过一定幅度的房价变化,应当视为商业风险而非援引情势变更原则来解决。


新冠状病毒疫情属于突发公共卫生事件,各方应当看到疫情发生之后,没有赢家。房屋买卖交易各方应当秉承着诚实信用原则,秉着最大程度减少履行损失的目的妥善履行合同,共克时艰。


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